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PRESTITI IPOTECARI: rischi e virtù

29/01/2016

Pubblicato originariamente su I Diavoli

Nati negli anni Novanta nei paesi anglosassoni, ora tentano il decollo anche in Italia

20 GENNAIO 2016 – I prestiti vitalizi ipotecari esistono negli Stati Uniti da decenni, per la precisione dal 1990, ma rimangono uno degli strumenti finanziari meno conosciuti, e meno utilizzati, dai consumatori americani. Un fatto questo che, tra sconvolgimenti demografici e transizioni economiche, è in tutta probabilità destinato a cambiare negli anni a venire.

Questo tipo di mutuo (in inglese reverse mortgage), appena approdato anche in Italia, consente a coloro che hanno i requisiti per accedervi di usare la casa di proprietà come collaterale per un prestito, che viene loro erogato nella forma di un pagamento una tantum, di rate mensili, oppure ancora di una linea di credito di cui il debitore può o meno servirsi a seconda delle necessità. Si tratta insomma di una sorta di ipoteca, che può essere utilizzata ad esempio per saldare altri debiti, per ristrutturare casa, per far fronte a costi medici in salita o di emergenza o, in generale, per avere più denaro a disposizione.

Solitamente, la somma ricevuta attraverso un prestito vitalizio ipotecario non è tassata, né rientra nei calcoli sul reddito che poi determinano l’esborso dei benefit pensionistici e sanitari (maturano però gli interessi). Inoltre, non deve essere ripagata fino a che l’immobile di riferimento non cambia di mano. Nel caso di vendita, essa viene detratta dall’incasso complessivo. Lo stesso meccanismo scatta anche alla morte del proprietario, nel qual caso l’ammontare del prestito viene decurtato dall’eredità. Laddove il prestito equivalga al prezzo di mercato, o lo superi, gli eredi non ricevono nulla mentre il creditore prende possesso della proprietà per intero.

Negli Stati Uniti, possono avvantaggiarsi del reverse mortgage tutti coloro che hanno almeno sessantadue anni di età, sono proprietari di casa, controllano una porzione sufficiente dell’equità dell’immobile, anche a fronte di mutui ancora accesi, e hanno i mezzi finanziari per coprire i costi normalmente legati alla gestione di una casa, come l’assicurazione, le tasse e la manutenzione ordinaria.

Questi criteri sono il risultato di un irrigidimento delle norme che regolano i prestiti vitalizi ipotecari. Così come nel caso dei mutui subprime, il governo americano si è mosso in tal senso in seguito, e in risposta, alla crisi finanziaria del 2008-2009. Allora il crollo del mercato immobiliare e la conseguente esplosione del numero di debitori insolventi sui propri mutui casa portarono i reverse mortgage sull’orlo dell’estinzione.

Le nuove regole sono state codificate nel Reverse Mortgage Stabilization Act, approvato dal Congresso nel 2013 e poi entrato gradualmente in vigore nei due anni successivi. Tra le altre cose, questa legge limita anche la porzione del totale che si può richiedere al momento della stipulazione del prestito, e nei suoi primi dodici mesi di vita. Misura questa presa per evitare che chi usufruisce di un reverse mortgage non lo esaurisca tutto subito.

Le clausole, i costi e i dettagli esatti variano comunque a seconda del tipo. Ve ne sono infatti in tre categorie principali. I meno cari (cosiddetti “Single-purpose reverse mortgages”) sono offerti dai governi statali e locali, se non addirittura dalle organizzazioni non-profit. Non esistono però dappertutto. Inoltre limitano spesso il tipo di uso che si può fare dei fondi ricevuti, che possono quindi andare, ad esempio, solo a fini medici o fiscali. I “Proprietary reverse mortgages” stanno all’estremo opposto: sono erogati da società finanziarie private e disponibili solitamente solo ai proprietari di case dal valore elevato. Infine, c’è il programma noto come Home Equity Conversion Mortgages (HECMs), che offre prestiti assicurati dal governo federale e a cui si applicano in particolare le regole contenute nel Reverse Mortgage Stabilization Act.

Comunque la si metta, queste ipoteche sono esose, più di altri tipi di finanziamenti. Per questa ragione, e date le storie che il pubblico è solito sentire in proposito, di anziani che hanno mandato in rovina sé stessi e le proprie famiglie, i reverse mortgage non godono di buona fama. Qualche anno fa erano noti soprattutto per via di uno spot televisivo in cui li promuoveva l’ex senatore repubblicano del Tennessee, ed ex candidato repubblicano alla Casa Bianca, Fred Thompson (anche protagonista di varie stagioni della serie televisiva Law & Order. Gli esperti, per conto loro, li considerano uno strumento migliore di quanto si pensi, pur consigliandoli più come un’ultima spiaggia che come la soluzione a ogni problema.

grafico prestiti ipotecari

Di recente, in parallelo all’economia americana si è ripreso anche il mercato dei reverse mortgage.

Un rapporto della rivista Mortgage Finance, citato dall’Huffington Post, stima che nel 2014 gli americani hanno attinto a questi prestiti per 15 miliardi di dollari, un aumento del 20% sul 2012. Si tratta comunque di un livello inferiore al picco del 2009, quando ne furono erogati 30 miliardi di dollari. Ad ogni modo, questi dati sono destinati ad aumentare rapidamente nei prossimi anni.

Il progressivo raggiungimento dell’età pensionabile da parte dei baby boomer rende i reverse mortgage sempre più appetibili. In particolare perché molti di essi arrivano a questo traguardo con redditi e risparmi duramente colpiti dalla recessione, e in un’era in cui i mercati finanziari producono molta instabilità e ritorni deludenti. L’invecchiamento della popolazione accentuerà ulteriormente questa tendenza. Si stima che 72 milioni di americani compiranno 65 anni nei prossimi venti anni, circa 8.000 al giorno. Milioni di essi non saranno attrezzati, dal punto di vista finanziario, ad affrontare le spese della terza età (il sito web del mensile The Atlantic profetizza che gli Stati Uniti conteranno addirittura 25 milioni di anziani poveri al 2050). Al contempo, una fetta sostanziale di costoro avrà finito, o quasi, di pagare il mutuo sulla casa. Si può quindi immaginare che la tentazione di attingere al proprio patrimonio immobiliare si faccia sempre più forte, in particolare a fronte di un numero di discendenti per famiglia, e quindi di eredi, in calo.

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